Todo lo que sigue sale de tres normas: el Código Fiscal de la Ciudad en su texto ordenado 2026, la Ley Arancelaria 2026 (Ley 6.928) y la Resolución 23/SSGDU/2026, que fija los momentos de pago. Los valores cambian: la incidencia del suelo se actualiza cada semestre y las alícuotas cada año, así que cualquier número hay que confirmarlo con la norma vigente al momento de liquidar.
Qué es la plusvalía urbana en CABA y quién la paga
El hecho imponible está en el artículo 503 del Código Fiscal:
"Quedarán obligados al pago del Derecho para el Desarrollo Urbano y el Hábitat Sustentable quienes soliciten un permiso de obra o regularicen una obra ejecutada en contravención, que comprenda metros cuadrados adicionales a los establecidos en el Código de Planeamiento Urbano (Ley N° 449 y sus modificatorias), para una parcela, conforme el factor de ocupación total (FOT) correspondiente al distrito en que ésta se encuentre."
— Código Fiscal CABA T.O. 2026, art. 503 (texto oficial)
El mismo artículo excluye a las parcelas del Distrito Urbanización Futura (UF) y a las que son objeto de un Convenio Urbanístico.
Criterio del estudio: la comparación no se hace contra lo que permite el Código Urbanístico actual, sino contra lo que permitía el FOT del Código de Planeamiento anterior para esa misma parcela. Por eso dos lotes con la misma altura permitida hoy pueden pagar montos muy distintos: depende de cuánto creció la constructividad respecto de la norma vieja. Y lo paga quien pide el permiso, no quien vendió el terreno. Si comprás un lote para construir, el costo es tuyo.
Cómo se calcula la plusvalía en CABA: la fórmula del Código Fiscal
El artículo 504 define la base imponible:
"Base imponible = A x B
Siendo A, los metros cuadrados de edificabilidad adicionales a los establecidos por el entonces Código de Planeamiento Urbano aprobado por la Ley 449 (texto consolidado por Ley 6.017), solicitados para una parcela. [...]
A = A1 – A2
Siendo A1, el ochenta por ciento (80%) de la totalidad de los metros cuadrados de superficie cubierta y semicubierta sobre cota de parcela solicitados para una parcela."
— Código Fiscal CABA T.O. 2026, art. 504 (texto oficial)
A2 son los metros cuadrados que el Código de Planeamiento Urbano asignaba a la parcela según su FOT. Para parcelas en distritos sin FOT, el artículo indica que se computa el 80% de la capacidad constructiva que establezca la Dirección General de Interpretación Urbanística. Y B es, según el mismo artículo, "el valor de incidencia del suelo según su localización, definido por manzana y medido en unidades de valor adquisitivo (UVAs) por metro cuadrado", fijado en la Ley Arancelaria y actualizado semestralmente.
Qué metros no entran en el cálculo
El artículo 504 excluye del cómputo:
- Los metros por los que ya se pagó este derecho.
- Los balcones por fuera del área edificable, según los define el Código Urbanístico.
- La planta baja en parcelas de Pasajes de la Ciudad AE26 y en las Unidades de Sustentabilidad de Altura Media (U.S.A.M.) y de Altura Baja (U.S.A.B.).
- Las construcciones permitidas por sobre los planos límite del artículo 6.3.1 del Código Urbanístico.
La alícuota según la zona
Sobre la base imponible se aplica una alícuota que depende de la zona. El artículo 505 del Código Fiscal dice que las zonas se definen según "proximidad al transporte público, espacios verdes y equipamientos de sustentabilidad; y el desarrollo de la edificación y calidad de la vivienda del entorno", y que las alícuotas las fija la Ley Arancelaria. Para 2026 son estas:
>| Zona | Alícuota |
|---|---|
| Zona 1 | 10% |
| Zona 2 | 18% |
| Zona 3 | 27% |
| Zona 4 | 35% |
— Ley Arancelaria 2026 (Ley 6.928), Anexo, art. 38 (texto oficial)
La misma ley describe los límites de cada zona calle por calle y trae, en su Apartado I, la tabla "Valor de incidencia del suelo UVAs" con un valor por sección y manzana. La Ley Arancelaria remite a la numeración anterior del Código Fiscal; el Decreto 172/2026, que aprobó el texto ordenado, dispone que esas remisiones se adecuen a la nueva numeración.
Criterio del estudio: armado todo, por cada metro cuadrado adicional pagás la incidencia en UVA de tu manzana multiplicada por la alícuota de tu zona. Las dos variables que más mueven el resultado son la superficie que pidas en el proyecto y la manzana donde está el lote. Ninguna de las dos se puede estimar sin el anteproyecto y la ficha parcelaria en la mano. Como el derecho se mide en UVA, en pesos se mueve con esa unidad: un número de hace seis meses ya no sirve para cerrar una compra.
Cuándo se paga: los momentos del permiso y de la obra
El artículo 506 del Código Fiscal delega en la Subsecretaría de Gestión y Desarrollo Urbano la forma, el lugar y el tiempo de pago. Hoy eso lo define la Resolución 23/SSGDU/2026:
"b) Cuando se trate de Obras Menores, Medias y Mayores de acuerdo a la clasificación que establece el Código de Edificación, al solicitarse un Permiso de Ejecución de Obra Civil o al momento en que el contribuyente y/o responsable cumpla efectivamente con los requisitos de admisibilidad para la solicitud del Permiso de Ejecución de Obra Civil en el expediente de Registro en Etapa de Proyecto, el veinte por ciento (20%) del Derecho determinado debe abonarse conjuntamente con lo que reste abonar de la totalidad del Derecho de Construcción Sustentable que corresponda por la solicitud del Permiso de Obra."
— Resolución 23/SSGDU/2026, Anexo II, ap. I (texto oficial)
El resto del cronograma, según el mismo anexo:
| Tipo de obra | Al pedir el Permiso de Ejecución de Obra Civil | Después |
|---|---|---|
| Micro Obra | 100% | No hay cuotas posteriores |
| Obra Menor | 20% | 80% en el Certificado de Verificación Especial Cuatro (AVO 4) o antes del plano de mensura particular, lo que ocurra primero |
| Obra Media y Mayor | 20% | 40% en el AVO 2 (fin de la última losa) y 40% en el AVO 3 (fin de mampostería y montantes de instalaciones) |
Tres detalles del anexo que conviene tener presentes:
- Con un Permiso Temprano de Ejecución de Obra Civil no se paga el derecho en esa instancia, pero sí después, al pedir el Permiso de Ejecución de Obra Civil.
- Las boletas tienen una vigencia de 45 días corridos. Se puede pedir una sola reliquidación por otros 45 días, actualizada por la cotización de la UVA. Si vence, el expediente se archiva y hay que iniciar uno nuevo.
- Se aplican la incidencia y las alícuotas de la Ley Arancelaria vigente al momento de la liquidación, no las del momento en que compraste el lote ni las del proyecto.
Criterio del estudio: en obras medias y mayores el 80% cae durante la estructura y la mampostería, justo cuando la obra consume más caja. Ese flujo tiene que estar en el cronograma financiero desde el principio, no aparecer como sorpresa en el AVO 2. Para entender dónde encaja cada etapa del expediente, revisá nuestra guía de permisos para construir en CABA.
El descuento del 30% y las otras formas de pago
Pago anticipado
"Se aplicará un descuento del treinta por ciento (30%) sobre el Derecho para el Desarrollo Urbano y el Hábitat Sustentable, por única vez, cuando se abone el monto total previo al momento del Permiso de Obra Nueva."
— Código Fiscal CABA T.O. 2026, art. 508 (texto oficial)
Criterio del estudio: el descuento exige pagar el 100% antes del permiso, cuando el cronograma normal permite diferir el 80% hasta avanzada la obra. Si el desarrollo tiene la caja, el 30% suele justificarlo, porque el saldo diferido se sigue liquidando en UVA. Si no la tiene, conviene comparar ese ahorro contra el costo del financiamiento que haría falta para adelantar el pago. Es una decisión financiera del desarrollador, y la tiene que tomar con el monto calculado sobre el anteproyecto.
Parcelas Receptoras y vivienda promocional
El artículo 511 permite que las Parcelas Receptoras de Capacidad Constructiva Adicional (C.C.A.) paguen el derecho con metros cuadrados de Proyectos Emisores certificados como Vivienda Promocional y vinculados a esa parcela según el Certificado de Capacidad Constructiva Adicional. Si esos metros no cubren el total, la diferencia se paga de manera regular.
Certificados de Capacidad Constructiva Adicional Digital
Esta forma de pago tiene un alcance acotado. El artículo 512 dice:
"El Derecho para el Desarrollo Urbano y el Hábitat Sustentable puede ser abonado mediante Certificados de Capacidad Constructiva Adicional Digital.
Los metros cuadrados de Certificado de Capacidad Adicional son utilizados para descontar los metros cuadrados que correspondan pagar por un permiso de obra que no se localice en Parcelas Receptoras.
Cada metro cuadrado de la Capacidad Constructiva Adicional computable para el pago del Derecho para el Desarrollo Urbano y el Hábitat Sustentable será ponderado por un factor que se determina anualmente en la Ley Arancelaria."
— Código Fiscal CABA T.O. 2026, art. 512 (texto oficial)
Criterio del estudio: los certificados digitales no son un medio de pago para cualquier obra: la norma los limita a permisos que no se localicen en Parcelas Receptoras, y cada metro se pondera por un factor anual. Si en ese caso los metros no alcanzan, el mismo artículo indica que el diferencial se paga de manera regular. Antes de contar con este mecanismo hay que confirmar la situación de la parcela y el factor vigente.
Exenciones
El artículo 509 aclara que las exenciones generales del Código Fiscal no se aplican a este derecho. Solo quedan exceptuadas las solicitudes del Estado Nacional, del Gobierno de la Ciudad, de Asociaciones de Bomberos Voluntarios y de cooperativas con proyectos financiados por el Instituto de Vivienda de la Ciudad. El artículo 510 agrega casos puntuales, como parcelas vendidas por la Ciudad después del 1° de enero de 2020. Para un particular o un desarrollador privado, la regla es que se paga.
Incidencia del suelo en CABA: cómo meter la plusvalía en los números antes de comprar
La plusvalía es un costo que se define en el proyecto, y por eso conviene calcularlo antes de firmar la compra del lote. El orden que seguimos:
- Ficha parcelaria y Código Urbanístico. Qué se puede construir hoy en la parcela: es el techo del proyecto.
- FOT del Código de Planeamiento anterior. Es el A2 de la fórmula: lo que no paga.
- Anteproyecto con superficies sobre cota de parcela. Cubiertas y semicubiertas, descontando lo que el artículo 504 excluye. De ahí sale A1 y, por diferencia, A.
- Incidencia de la manzana y alícuota de la zona. Se buscan en la Ley Arancelaria vigente; la incidencia se actualiza cada semestre.
- Cronograma de pago. Según el tipo de obra, cuánto se paga al pedir el permiso y cuánto en cada AVO, o si conviene el pago anticipado con el 30% de descuento.
Lo vimos en obra: edificios multifamiliares en CABA
Un tipo de proyecto en el que la plusvalía pesa en la factibilidad es el edificio de vivienda en un lote porteño. Dos obras nuestras sirven para dimensionarlo:
- Edificio BM, en Villa Devoto (2023): 1.240 m², con un programa de cocheras y departamentos de 2 y 4 ambientes, donde el hormigón armado visto es protagonista.
- Edificio CC, en Vélez Sársfield (2022): 1.100 m² en un lote de esquina, con local comercial en planta baja y departamentos de dos ambientes en las plantas superiores.
Qué hacemos en la etapa de anteproyecto
En el proyecto de arquitectura la plusvalía se trabaja como una partida más del estudio de factibilidad: se calculan los metros adicionales con las superficies del anteproyecto, se ubican la incidencia y la zona en la Ley Arancelaria vigente y se arma el cronograma de pago junto con el de la obra. Con 47 años proyectando en Buenos Aires, nuestra recomendación es hacer este número antes de cerrar la compra del terreno, que es cuando todavía se puede negociar el precio o cambiar de lote.
Si estás evaluando un terreno en CABA, escribinos con la dirección y la idea de proyecto: lo primero que revisamos es la constructividad de la parcela y cuánto de esa superficie paga plusvalía.
