Permisos para construir en CABA: qué necesitás y cómo tramitarlo
Si estás por construir, reformar o demoler en la Ciudad de Buenos Aires, necesitás un permiso. No importa si es una casa nueva, un edificio o una reforma interior — el Gobierno de la Ciudad exige que toda intervención constructiva esté registrada y autorizada antes de empezar.
El sistema de permisos está regulado por la Ley 6.100 (Código de Edificación), modificada por la Ley 6.438, y todos los trámites se realizan a través de la plataforma TAD (Trámites a Distancia). Suena burocrático, y en parte lo es. Pero si entendés qué permiso necesitás y qué documentación preparar, el proceso es bastante más simple de lo que parece.
En este artículo te explicamos los permisos más comunes, qué requisitos tiene cada uno y cómo funciona el proceso. Llevamos 47 años tramitando permisos en CABA — conocemos cada paso.
Antes de todo: consultá Ciudad 3D
Antes de arrancar cualquier trámite, el primer paso es consultar Ciudad 3D, la plataforma digital del Gobierno de la Ciudad que muestra la información urbanística de cada parcela. Ahí podés ver:
- La capacidad constructiva de tu terreno
- Las alturas máximas permitidas
- Los usos del suelo autorizados
- Si tu parcela tiene alguna afectación patrimonial
- El Derecho para el Desarrollo Urbano (plusvalía) que aplica a tu proyecto
Aviso de obra: para trabajos menores
El aviso de obra es el trámite más simple. No requiere planos ni encomienda profesional — solo un formulario en TAD y un informe de dominio vigente. Es gratuito.
Sirve para tareas como:
- Pintar o reparar fachadas
- Cambiar revestimientos, revoques o solados
- Instalar vidrieras y toldos
- Ejecutar trabajos que no modifiquen la estructura
- Modificaciones menores en instalaciones existentes
Si tu inmueble está catalogado o dentro de un Área de Protección Histórica (APH), el expediente se envía a la DGIUR para evaluación — pero el trámite sigue siendo gratuito.
Permiso de micro obra: reformas interiores y ampliaciones hasta 50 m²
Si lo que necesitás hacer va más allá de un aviso de obra pero no es una obra de gran escala, probablemente entres en la categoría de micro obra. Este permiso cubre:
- Modificaciones internas no estructurales sin límite de superficie (siempre que la parcela tenga registro previo)
- Demoliciones parciales, obra nueva y ampliaciones de hasta 50 m²
- Formularios en TAD
- Planos en formato .dwf
- Encomienda profesional
- Informe de dominio vigente (90 días hábiles desde su emisión)
Plazo de vigencia: 1 año para iniciar, 2 años para finalizar.
No se puede usar este permiso para excavaciones con submuración, cambios de uso con límite de superficie según el Código Urbanístico, ni parcelas en áreas especiales.
Permiso de obra civil: el permiso general
Este es el permiso que necesitás para cualquier obra nueva, ampliación o modificación que exceda los alcances de la micro obra. Se divide en categorías según la magnitud:
| Categoría | Superficie | Profundidad subsuelo | Altura máxima |
|---|---|---|---|
| Obra Menor | Hasta 1.000 m² | Hasta 4 m | Hasta 15 m |
| Obra Media | Hasta 5.000 m² | Hasta 6 m | Hasta 45 m |
| Obra Mayor | Sin límite | Sin límite | Sin límite |
El proceso tiene dos etapas:
1. Registro en Etapa Proyecto — Es la aprobación del proyecto. Se presentan los planos, el cálculo estructural, el estudio de suelos y se paga el 30% de los derechos de delineación y construcción. El proyecto pasa por un análisis técnico donde se verifica el cumplimiento del Código de Edificación y el Código Urbanístico.
Documentación obligatoria:
- Planos en formato .dwf
- Encomienda profesional (proyectista + estructuralista)
- Proyecto estructural (planos + planillas de cálculo)
- Informe de dominio vigente
- Estudio de suelos
- Comprobante de pago del 30% de derechos
2. Permiso de Ejecución de Obra Civil — Una vez registrado el proyecto, se tramita el permiso que autoriza el inicio de obra. Se completa la documentación restante y se pagan los derechos faltantes (70% restante, áridos, plusvalía).
Documentación adicional:
- Certificado de Aptitud Ambiental
- Pago de derechos de delineación y construcción, áridos y plusvalía
- DDJJ de provisión de servicios (obras medias y mayores)
- Registro en Etapa Proyecto: 2 años para iniciar el Permiso de Obra
- Obra Menor: 1 año para iniciar, 3 años para finalizar
- Obra Media: 1 año para iniciar, 4 años para finalizar
- Obra Mayor: 1 año para iniciar, 6 años para finalizar
Permiso de demolición
Si tu proyecto implica demoler total o parcialmente lo existente, necesitás un permiso de demolición por separado. Podés tramitarlo independientemente de tener o no iniciado el registro de obra civil.
Requisitos:
- Plano de demolición con carátula reglamentaria (.dwf)
- Encomienda profesional del responsable de demolición
- Informe de dominio vigente
- Certificado de Aptitud Ambiental
- Pago del 100% de residuos áridos
Si tu parcela es baldía y no tiene registro de demolición previa, se puede acreditar con la escritura de adquisición que mencione "parcela baldía" o con fotos certificadas por escribano.
Conforme a obra y certificado final
Cuando la obra termina, hay que registrar el plano de lo efectivamente construido. Este trámite se llama Registro de Documentación Conforme a Obra, y si todo está en orden, se emite el Certificado Final de Obra.
Antes de iniciar el conforme, tenés que tener presentados los conformes de instalaciones que correspondan según el uso:
- Incendio (viviendas multifamiliares de más de 10 m de altura, comercios, industrias, escuelas, sanatorios)
- Ventilación mecánica (cuando los locales no ventilan naturalmente)
Obras en contravención: cómo regularizar
Si tenés una obra ejecutada sin permiso — algo muy común en Buenos Aires — es posible regularizarla en algunos casos:
- Construcciones antirreglamentarias al Código de Edificación de hasta 100 m²
- Construcciones reglamentarias que no fueron registradas (sin límite de superficie)
- Obras en áreas comunes de edificios para cumplir accesibilidad
- Obras en barrios en proceso de re-urbanización
Resumen: qué permiso necesitás según tu caso
| Lo que querés hacer | Permiso necesario |
|---|---|
| Pintar fachada, cambiar solados, revestimientos | Aviso de obra |
| Reforma interior sin tocar estructura | Micro obra |
| Ampliación de hasta 50 m² | Micro obra |
| Casa nueva o ampliación mayor a 50 m² | Permiso de obra civil |
| Edificio de departamentos | Permiso de obra civil (media o mayor) |
| Demoler total o parcialmente | Permiso de demolición |
| Regularizar obra sin permiso | Registro de obra en contravención |
Lo que nosotros hacemos por vos
En Ramos Arquitectura gestionamos todos los trámites de permisos como parte del servicio de proyecto y dirección de obra. Desde la consulta en Ciudad 3D hasta el certificado final de obra — nos encargamos de toda la documentación, planos, presentaciones en TAD y seguimiento de expedientes.
Después de 47 años tramitando permisos en CABA, conocemos los tiempos, las observaciones técnicas más comunes y cómo resolver cada situación. Es una parte del proceso que no debería generarte estrés.
Si estás por arrancar un proyecto y necesitás orientación sobre qué permisos necesitás, hablemos. La primera reunión es sin cargo.
*Fuente: Proceso del trámite para una obra, Subsecretaría de Gestión Urbana, Buenos Aires Ciudad. Ley 6.100 - Código de Edificación, modificada por Ley 6.438.*
